El elevado precio de las viviendas en España y la dificultad de disponer del dinero necesario para la compra hace que sea preciso obtenerlo de una entidad financiera, normalmente un banco o una Caja de Ahorros que lo presta mediante la firma de un crédito hipotecario.

 

El crédito hipotecario comprende dos elementos:

 

-          Un contrato de préstamo en el que una persona (acreedor) presta algo a otra (deudor).

-          La hipoteca: es la garantía que el deudor proporciona al acreedor. Si la cantidad prestada no se devuelve en el plazo pactado la entidad acreedora (el banco) puede solicitar la ejecución del acuerdo de garantía y subastar públicamente la vivienda. De este modo, el acreedor recupera el dinero que prestó y el dinero sobrante se entrega al deudor.

 

Para solicitar un préstamo hipotecario las entidades en general exigen los mismos requisitos: DNI, tarjeta de residencia, contrato de trabajo, las tres últimas nóminas, contrato de compraventa, certificación de cargas del Registro de la Propiedad para comprobar si la vivienda que se va a comprar se halla a su vez hipotecada, última declaración del impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), en su caso, sentencia judicial de divorcio y si se rigen por el régimen de separación de bienes, escritura de capitulaciones matrimoniales donde así consta. Al otorgar el préstamo la entidad bancaria suele requerir que se contrate la póliza de seguro contra incendio, un seguro de vida y la póliza de seguro multiriesgo hogar. Vigente el préstamo, el deudor ha de pagar mensualmente el importe del mismo (una parte corresponde al capital prestado y otra a los intereses) así, hasta que se devuelve el total del préstamo al cabo del plazo pactado.

 

Es muy importante antes de firmar un crédito hipotecario leer detenidamente y comprender las cláusulas más importantes. Sobre todo, las relativas a los gastos de la operación (tasación de la vivienda, comisiones bancarias, gastos notariales y registrales de la gestoría) y las condiciones del préstamo (tipo de interés aplicado inicialmente, periodicidad e índice de revisión, normalmente el euribor más un porcentaje, importe de las comisiones en caso de descubierto, en caso de amortización parcial o total del préstamo antes de su vencimiento, etc).

 

Es frecuente, sobre todo por parte de ciudadanos extranjeros acudir a empresas que no tienen la condición de entidades de crédito (Bancos y Cajas de ahorro), de ahí que la ley pretende proteger a los consumidores.

 

Por esa razón, este tipo de empresas han de estar inscritas en un registro así como entregar un folleto informativo que ha de indicar con claridad los gastos preparatorios de la operación, tales como asesoramiento, tasación, comprobación de la situación registral del inmueble, u otros que sean a cargo del consumidor aun cuando el préstamo o crédito no llegue a otorgarse. Los notarios han de informar de las características del tipo de interés pactado y de sus consecuencias así como de cualquier gasto que pudiera corresponder al consumidor no incluido entre las cláusulas no financieras. Además, pueden denegar la autorización del préstamo o crédito con garantía hipotecaria cuando el mismo no cumpla la legalidad vigente. Del mismo modo, los registradores puede denegar la inscripción de las escrituras públicas de préstamo o crédito con garantía hipotecaria cuando no cumplan los requisitos previstos en la Ley.

 

Las partes pueden requerirse la una a la otra la redacción por escrito del contrato de arrendamiento.

 

En el contrato escrito (hay modelos en los estancos) ha de hacerse constar:

el nombre del arrendador (el propietario que alquila el piso) y el del arrendatario (el que va a vivir en el piso) y la dirección de la vivienda.

 

La cantidad que se ha establecido como renta o alquiler, ya sea mensual, semanal, etc y si este pago se realizará en metálico, en el domicilio del arrendador o por medio de ingreso en una cuenta bancaria (ésta es la fórmula más habitual) . También el incremento anual de la renta, normalmente por referencia al incremento de precios al consumo (IPC) publicado en el Instituto Nacional de Estadística.

 

Si el piso se alquila amueblado, se ha de constar así en el contrato e incorporar al mismo un inventario o lista con los muebles y electrodomésticos que haya dentro del piso, y comprobar que todo lo que figura en la lista, efectivamente esté en la casa precisando si está en buen estado.

 

Ha de hacerse constar la duración del contrato y cómo se renovará. Lo normal es firmarlo por UN AÑO. Cuando se acaba ese año, si no se dice otra cosa por el propietario o el inquilino, el contrato se renueva automáticamente hasta llegar a los CINCO AÑOS. En ese periodo de tiempo, solamente puede reclamar el piso el dueño si lo necesita para vivir él o algún hijo.

 

Son gastos que corresponden al propietario:

 

-          Los de comunidad de vecinos (limpieza, luz y agua de escalera, y los de uso del ascensor, si es que lo hay), el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles así como las reparaciones para mantener la vivienda en buen estado o mejorarla. Por ejemplo, la instalación de un portero automático. En general, el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.

 

Son gastos que corresponden al inquilino:

 

-          Los correspondientes a los consumos de agua, luz y el teléfono, las reparaciones de todo aquello que se pueda romper o desgastar por el uso normal de la vivienda, luces, enchufes, embozos de cañerías, rotura de cristales, averías de los electrodomésticos etc. Es decir, las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.

 

No es posible que el inquilino ceda o subarriende la vivienda, es decir, que alquile a su vez habitaciones a terceros sin el consentimiento del arrendador. El incumplimiento de esa obligación puede dar lugar a la resolución del contrato.

 

En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario puede continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida pero debe comunicarlo al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la decisión judicial correspondiente.

En caso de fallecimiento del arrendatario pueden subrogarse en el contrato, es decir, pueden seguir ocupando la vivienda, el cónyuge o persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él. También, los descendientes, ascendientes o hermanos que hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes. Así como las personas que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.

 

En el momento de la firma del contrato, ha de abonarse la primera mensualidad de renta y otra en concepto de fianza. Se trata de una garantía para el propietario por si se producen desperfectos en el piso. Se paga una sola vez y cuando finaliza el contrato, si todo está correcto, el propietario se la devuelve al inquilino. A veces, se pide un aval bancario como garantía añadida a la fianza pero no lo exige la ley.

 

En caso de impago de la renta el propietario tiene derecho a poner fin al alquiler procediendo al desahucio y reclamar las mensualidades adeudadas.

 

Una fórmula que va adquiriendo cada vez más fuerza es la Garantía de Alquiler, un documento impreso que se añade como anexo al contrato privado de alquiler y consiste en una fórmula de arbitraje a la que, si así lo desean voluntariamente pueden someterse arrendador y arrendatario para garantizar el cumplimiento íntegro del contrato de alquiler y de las obligaciones que corresponden a ambas partes.

 

 El propietario se garantiza que si el inquilino deja de abonar la renta, en un máximo de tres meses recupera la casa o local sin la necesidad de ir a juicio ni contratar abogados ni procuradores, sin incurrir en gasto adicional alguno en el proceso de desahucio, que siempre abona al final la parte condenada y con la garantía de percibir una indemnización por los daños causados.

 

También es beneficioso para el inquilino. Al estar garantizada su salida del inmueble en tres meses, los avales y fianzas son más baratos porque nunca superan ese plazo.

 

(*) Texto tomado del programa " Conoce tus leyes" , cedido por la Fundación Wolters Kluwer